加密货币抵押贷款（Crypto-Backed Mortgage）是一种住房贷款产品，允许借款人使用其持有的加密货币作为抵押品，通常用于支付房地产购买的首付款。这种金融工具使购房者无需出售其数字资产即可获得抵押贷款，从而避免了潜在的资本利得税，并维持了他们在加密货币市场的投资头寸。^{[1] [2]} 该产品的一个重要里程碑发生在2026年3月26日，当时美国政府赞助企业（GSE）房利美（Fannie Mae）宣布接受由 Coinbase 与 Better Home & Finance 合作开发的加密货币抵押贷款产品。^{[1] [2]}

概述

加密货币抵押贷款的主要功能是弥合数字资产财富与传统住房金融领域之间的差距。它解决了那些在加密货币中积累了大量财富，但用于支付大额首付款的流动现金有限的个人所面临的特定挑战。据估计，41% 的美国家庭报告称，由于缺乏足够的现金支付首付款，在购房方面存在困难。^[1] 通过允许这些个人抵押其数字资产，该产品为实现房屋所有权提供了一条新途径。这种方法允许借款人保留其加密货币的所有权，从未来任何潜在的增值中获益，同时利用其价值来获得房地产。^[2]

该模型的一个关键优势是税收效率。当个人出售加密货币时，通常会触发税务事件，要求他们就任何利润缴纳资本利得税。通过使用资产作为抵押品而不是出售它们，借款人可以推迟或避免这种税务责任。^[1] 该产品旨在吸引普通购房者，而不仅仅是高净值人士，旨在为日益增长的加密货币投资者群体扩大进入住房市场的机会。^[1] 房利美（Fannie Mae）批准的贷款结构经过专门设计，旨在减轻与加密货币固有价格波动相关的风险，将加密抵押部分的融资与主抵押贷款分开。^[2]

历史

加密货币与美国抵押贷款市场的融合在2026年3月26日迎来了关键时刻。就在这一天，美国抵押贷款机构的主要资金来源房利美（Fannie Mae）正式宣布，将开始接受一种加密货币抵押贷款产品。这一公告标志着美国政府赞助企业首次批准了利用加密货币作为抵押品的抵押贷款框架，是数字资产主流化进程中的里程碑事件。 ^{[1] [2]}

该计划是三个关键实体合作的结果：机构支持者房利美（Fannie Mae）、抵押贷款机构 Better Home & Finance 以及加密货币交易所兼托管机构 Coinbase。此次合作旨在创建一种能够无缝整合到现有且受高度监管的住房金融体系中的产品，同时为持有加密资产的购房者提供创新的解决方案。 ^[1] 通过获得房利美的批准，该贷款产品获得了“符合标准贷款”的地位，这意味着它符合房利美在二级市场购买该贷款所需的标准。这种支持提供了至关重要的流动性和合法性，使其成为国家住房市场中可行且可扩展的产品。 ^[2]

机制与产品结构

由房利美（Fannie Mae）批准的加密货币抵押贷款采用了一种复杂的分层结构，旨在将传统的抵押贷款系统与数字资产的价格波动隔离开来。这是通过将融资拆分为两个独立的组成部分来实现的。 ^[2]

贷款结构

该产品由两笔独立但相关的贷款组成：

1. 首付款贷款： 购房者首先获得一笔专门用于支付房产首付款的贷款。这笔首付款贷款直接由借款人持有的加密货币（如 比特币 或 USDC）作为抵押。该贷款明确采用“超额抵押”方式，这意味着抵押的加密货币价值显著高于贷款金额，从而形成一个缓冲带，以吸收加密货币市场价值可能出现的下跌。
2. 主要抵押贷款： 在首付款落实后，购房者再针对房屋的剩余价值申请一笔标准的、主要的抵押贷款。这笔主要抵押贷款是受房利美（Fannie Mae）支持的合规贷款。至关重要的一点是，这笔贷款并不直接由加密货币抵押。这种分离机制使房利美和二级抵押贷款市场免于直接暴露在加密货币市场风险之下。

这种两部分组成的结构使该产品能够在利用数字资产价值的同时，与传统金融系统对接。 ^[2]

抵押与托管

该流程始于借款人同意抵押其符合条件的加密资产。为了实现这一点，指定数量的加密货币将从借款人的交易所账户（例如 Coinbase）转移到一个安全的托管钱包中。该托管账户由抵押贷款机构（Better Home & Finance）管理，并利用 Coinbase Prime 等平台的机构级安全保障。 ^{[1] [2]}

在整个贷款期限内，借款人保留对抵押加密资产的完整法律所有权和价格风险敞口。如果资产价值上涨，借款人将获得该增值收益。在抵押贷款全额偿还后，托管的加密抵押品将退还给借款人。 ^{[1] [2]}

风险缓解与违约

设计该产品的一个核心挑战是管理加密货币固有的价格波动。主要的风险缓解策略是将首付款贷款的超额抵押与加密抵押贷款从主抵押贷款中进行结构性分离。 ^[2]

该产品的一个关键特征是不包含基于加密市场波动的追加保证金（Margin Calls）要求。这意味着，如果质押的加密货币价值下降，借款人无需提供额外的抵押品或“补仓”资金以维持特定的贷款价值比（LTV）。无论市场如何波动，贷款条款均保持不变。 ^[1]

加密抵押品的清算是最后的手段，且不会由市场波动触发。只有在借款人拖欠抵押贷款还款时，抵押品才面临被清算的风险。根据产品条款，清算程序仅在借款人连续 60 天未付款后才会启动，这一时间线的设定旨在与传统的止赎程序保持一致。 ^[1]

关键参与者

首个合规加密货币抵押贷款的成功推出和认可，是金融、技术和加密货币领域主要参与者之间战略协作的结果。

房利美 (Fannie Mae)

联邦国民抵押贷款协会（Fannie Mae，简称房利美）是一家美国政府赞助企业 (GSE)，也是美国住房市场中最具影响力的实体之一。其主要使命是通过从银行和信用社等贷款机构购买抵押贷款，为抵押贷款市场提供流动性、稳定性和可负担性。在这种合作关系中，房利美的角色是充当机构支持者。通过同意购买根据该计划发起的初级抵押贷款，房利美提供了必要的流动性，使贷款机构能够大规模提供这些贷款。其批准还赋予了该产品显著的合法性，向更广泛的市场发出信号，表明该产品符合符合性贷款的严格标准和消费者保护要求。 ^{[1] [2]}

Better Home & Finance

Better Home & Finance Holding Co. (NASDAQ: BETR) 是一家数字优先的抵押贷款和金融科技公司。作为房利美（Fannie Mae）批准的抵押贷款销售商，Better 共同开发了特定的加密货币抵押贷款产品。其在流程中的主要角色是抵押贷款发起人。Better Home & Finance 直接向购房者提供贷款，管理加密货币抵押品的托管，并确保整个贷款方案符合房利美要求的承保和合规标准。 ^{[1] [2]}

Coinbase

Coinbase 是一家具备上市地位的美国公司，运营着全球最大的加密货币交易所之一。在此抵押贷款产品中，Coinbase 为保障数字资产抵押品的安全提供了关键的基础设施。借款人质押的加密货币由 Coinbase Prime 托管，这是该公司专为安全存储和管理大量数字资产而设计的机构级平台。Coinbase 的参与确保了抵押品在整个贷款期限内得到安全且透明的持有，为借款人和贷款人双方提供了信任与安全保障。^{[1] [2]}

特点与条款

加密货币抵押贷款产品具有特定的条款和特点，使其区别于传统抵押贷款和其他加密货币借贷产品。

符合条件的抵押品

截至 2026 年 3 月启动时，接受用于抵押的加密货币为 比特币 (BTC) 和 USD Coin (USDC)。 ^{[1] [2]}

利率

此类抵押贷款的相关利率高于标准住房贷款。其利率通常比同类标准的 30 年期抵押贷款高出 0.5 到 1.5 个百分点。借款人的具体利率取决于其个人财务状况和其他承保因素。较高的利率是一个潜在的缺点，因为它增加了贷款在整个期限内的总成本。 ^[1]

质押奖励

该产品的一个独特功能是，它允许借款人继续从某些抵押资产中赚取被动收入。具体而言，使用 USDC 作为抵押品的借款人，即使在资产被托管期间，也可以继续从其资金中赚取质押或收益奖励。这一功能有助于抵消抵押贷款较高的利率，并使借款人的资产保持产出状态。^[1]

市场影响与意义

房利美（Fannie Mae）批准的加密货币抵押贷款的推出，对加密货币行业和传统金融领域都具有重大意义。

• 主流融合： 这代表了数字资产与受高度监管的主流美国住房金融系统之间最实质性的融合之一。这使加密货币从金融世界的边缘向核心地带靠拢。 ^[2]
• 机构认可： 房利美的批准为加密货币作为一种合法资产类别提供了强有力的机构认可。这种由政府赞助企业（GSE）提供的背书，标志着主要金融机构越来越愿意开发纳入数字资产的框架。 ^[2]
• 加密货币的新用途： 该产品为加密货币确立了一项重要的新用途，将其从纯粹的投机或交易资产转变为人生中最庞大、最重要的购买行为之一的抵押品。这为个人长期持有数字资产创造了新的理由。 ^[2]
• 开创先例： 作为首个获得政府赞助企业支持的同类产品，它树立了市场先例。这可能会鼓励其他贷款机构、金融机构以及潜在的其他政府赞助企业（如房地美）探索并开发类似的方案，进一步扩大加密货币与传统金融之间的桥梁。 ^[2]